ご購入の流れ

「売却を見据えた購入」が不動産投資成功のカギです。

私たちは購入時に必ず「売却までのシミュレーション」を添付しております。

周辺環境や売却相場を考慮し、いくつかのパターンに分けて投資成果が最終的にどのようになるか予測することが重要です。

詳しくは「不動産投資のしくみ」をご覧ください。

買付申込書とは、買主が売主に対して「この物件を買いたいです」という意思表示です。

買付申込書に法的な拘束力は発生しませんが、売主側は買付申込書の送付をもって具体的な交渉が始まります。

そして基本的には買付申込書の到達順で優先順位が決まりますので、買付はスピードが命です。

優良物件を買付スピードで負けないためには「事前に買付をいれる目線を持っておく」ことが大事です。

この条件を満たす物件はすぐに買付申込書を送ると決めておけば、いち早く優良物件を掴むことができます。

そのために事前にコンサルタントとご面談のうえ金融機関の条件を固めておくことが重要です。

まだお済みで無い場合は、まずはご面談でご自身の属性を整理しましょう。

売買価格や条件が固まってきた段階で銀行融資の申込みを進めます。

銀行融資には「事前審査」と「本審査」があり、ここでは「事前審査」が行われます。

銀行が買主・売主のパーソナリティ、売買物件の不動産価値などを考慮し、融資額が仮決定します。

事前審査の決定をもって、売買契約の最終調整を行います。

不動産の契約は宅地建物取引業法に基づき、「重要事項説説明」をする義務があります。

重要事項説明とは、宅建業者が役所や関係者にヒアリング・調査して、売買対象の不動産状況を専門家として説明することです。

例えば、「隣の土地とは境界確定していない」「将来的にこの土地に道路ができる予定だから再建築できない」など、法律が定めた契約する上で重要な項目を報告します。

重要事項説明は必ず売買契約の前に行われます。

重要事項説明を聞いて、内容をよく理解したうえで同意し、売買契約へと移ります。

売主・売主側仲介業者・買主側仲介業者・買主が一同に集い、売買条件を確認しながら売買契約を結びます。

契約に関して気になることや不安なことは、事前に仲介や売主に聞いておきましょう。

関係者が一カ所に集合できない場合は、「持ち回り契約」といって仲介業者が売主と買主を回って署名捺印することがあります。郵送で行うこともあります。

銀行融資を利用する場合は必ず「ローン特約」をつけましょう。

ローン特約とは、「融資が実行されなければ契約は無条件で解約できる」という特約です。

これが無いと、もし融資が却下されて契約を解約する場合は手付金を放棄しなくてはいけません。

売買契約時に「手付金」を支払うことがほとんどです。

手付金とは、「私はこの契約を実行する意思があります」という意味合いがあります。

特記が無い限り、「解約手付」として扱われ、契約完了前にどちらかが契約を放棄する場合は手付金分を負担する義務が生じます。

例えば、あなたが買主で売買契約を成立させた後に、売主が「もっと高い値段で買う人見つけたからこの契約は無かったことにします」と言われて契約解除されたら怒りますよね。手付金を支払うことで、売主側は手付金を返還してさらに同額を買主に支払わなければ契約を解除できなくなります。

売買契約が成立したことで、銀行融資の本審査に移ります。

ほとんどの場合は事前審査通りに本審査が決定しますが、まれに事前審査は通過したのに本審査で却下されるということが起こります。

売買契約時にローン特約を付していない場合、急いで他の金融機関をあたるか、手付金を放棄して売買契約を解除する必要があります。必ず「ローン特約」をつけましょう。

銀行融資の本審査決定をもって、銀行と金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約とは、「将来お金を返すことを条件に、お金を借りる契約」です。

売主に残代金を支払い、同時に司法書士が登記簿の所有権移転申請を行います。

売主に残債がある場合、売主がその金融機関に返済し、抵当権抹消登記が同時に行われます。

仲介業者や司法書士などの関係者に報酬を支払ったり、各種税金や管理費、修繕積立金などを日割り計算して精算します。

これらを無事に終えたところで、物件カギや賃貸借契約書などを引渡すことで売買契約は完了します。

以上で購入時の流れは終了です。

ここまでが物件購入時の流れでした。

自分が買う不動産を見極める「慎重さ」と、他の買主に負けない「スピード」が重要です。

全く準備をしていない人が突然買おうと思っても、「微妙な不動産を買ってしまう」か「他の買主に負けて全然良い物件にありつけない」ということになってしまいます。

「良い物件」を「手に入れやすく」するには何より準備が大事です。

・金融機関の融資条件を把握している

・投資目標やリスク許容度から、具体的な物件の目線が決まっている

・相談、交渉、契約までサポートしてくれる専門家がいる

この３つが合わさり、初めて「良い物件」を勝ち取ることができます。

ダイムラー・コーポレーションは不動産投資の専門家として、購入→運用→売却（利益確定）までトータルでサポートしています。

まだ面談がお済みで無い方は、まずはお気軽にご相談ください。