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失敗しにくい不動産投資とは?

区分マンションと一棟アパートの違いから見る

失敗しにくい不動産投資を解説!

不動産投資の種類

「不動産投資」といってもその種類は多岐にわたります。

株式やFXなどと異なるのは、投資家の属性(年収・金融資産など)によってできる投資が決まっている点です。

投資を失敗させないためには「自分の属性に合致した不動産投資を選ぶ」ことにあります。

自分に最適な不動産投資を選び、その中でもリスクを減らし、リターンを増やすようにコントロールしましょう。

一般的に不動産投資の種類を分けた時にクラウドファンディングなどはローリスクローリターンと言われ、商業用のビルやホテルなどはハイリスクハイリターンであるとされています。

居住用不動産(アパートやマンション)は人の衣食住に関わる部分であるため暴落するリスクが低く、比較的安定している点が支持されている投資です。

クラウドファンディングでは所有権を持たないため、株式投資信託と同じような感覚で資産運用することができますが、所有権を持って投資家自身が”経営”する居住用・商業用不動産においては適切な運用が必要な分、売却時の利益で資産形成しやすいというメリットがあります。

今回は居住用不動産の中でもどのような投資が失敗しにくいか解説します。

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居住用不動産の種類

居住用不動産の中でも種類が分かれています。

投資として数字が合いやすいのが「一棟アパート・新築」のパターンと「区分マンション・中古」のパターンです。

その他の組み合わせも投資効果があるケースがありますが、考慮すべき点が多いため玄人向き(高属性・経験豊富)であることが多いです。

新築一棟アパートと中古区分マンションでどのような違いがあるか見てみましょう。

立地についてはどれがベストというのはありません。好立地は価格が高く、利回りが低くなりやすいです。郊外に寄るほど価格が下がり、投資として数字が合いやすくなってきます。「好立地なのに安い」というのは何らかの問題点を抱えていることが多いので、失敗のリスクを抱える恐れが高まります。

新築一棟アパート と 中古区分マンション

投資として数字が合いやすいのがこの二つです。

それぞれのよくあるパターンを見ていきましょう。

新築一棟アパート 実際の例

新築時のため設備などの故障リスクは低い(保証が利用可であることが多い)

自己資金(金融資産)が必要になるが、売却時の総収益を見込みやすい

中古区分マンション 実際の例

築年数が経っているため、家賃は下げ止まっていると想定。

10年後の売却時には築44年となっている点に注意。

この比較は一例に過ぎませんが、新築一棟アパートと中古区分マンションでは投資分析上ではこのような違いがあります。

同じ10年、20年という時間に対して得られる利益率が異なるのが大きな特徴です。

そのため、新築一棟アパートに投資できる条件が揃っているのであればアパートを選択した方が効率が良いことが多いです。


要求される属性や自己資金もそれなり高くなるため、無理に新築アパートにこだわる必要もありません。

投資家の目的や余力に応じて選択することが無理のない投資につながります。

属性別 オススメの不動産投資

年収1000万円以上
金融資産1000万円以上

ミドルリスク・ミドルリターンの安定した不動産投資を始められます。

物件価格 ~8000万円程度

・新築木造一棟アパート

・築浅中古一棟マンション

など複数戸でリスクヘッジしながら投資できます。

経年の蓄積CFと売却時の利益で資産形成に大いに役立ちます。

借入の比率と事業の安全性を比べながら適した価格帯の物件を選ぶことが重要です。

年収600万円以上
金融資産300万円以上

ローリスク・ローリターンの実績がある不動産が安全です。

物件価格 ~2000万円

・中古区分マンション

入居実績があり、今後の入退去リスクや修繕リスクを想定しやすいような中古区分マンションがオススメです。

CFが損益分岐程度で、5年・10年を目安に売却して利益が出るような物件選びがよいでしょう。

資産形成を始めたばかりの方

不動産投資に限らず、安定感のある投資で資金を積みましていくことが重要です。

不動産投資でいえばクラウドファンディングがオススメです。他にも株式投資信託などのうち元本割れしにくいようなものもよいでしょう。

資金的余裕が無い状況で現物の不動産投資で大きく稼ごうとするのは大変リスクを伴いますのでオススメ致しません。

まずは小さい投資から始め、自己資金を備えてからチャレンジしましょう。

新築一棟アパートを選ぶコツ

不動産は一般に駅近くから 商業ビル→マンション→アパート→戸建 と並ぶようになっています。

そのためアパートは駅徒歩5分~15分程度のエリアに建つことが多いです。

また不動産は需要と供給により相場が固まる商品なので、好立地ほど高価格低利回りであることは避けられません。

アパートを選ぶうえでは、想定賃料が周辺とかけ離れていないか、近隣に似たようなアパートの空室が多くないかを調べておきましょう。

これらが想定範囲内であれば、基本的に価格や利回りは相場通りと言えます。

物件探しよりも融資探し

不動産投資を始めようとした方がやりがちなのが「物件探しから始めてしまう」ことです。

不動産投資は自分が住むわけではないので、物件が気に入るにこしたことはないのですが、「事業として成り立つか」を最優先すべきです。

そのためには「融資探し」が非常に重要です。

不動産は誰でもどれでも買えるわけではありません。銀行からの融資が固まらなければ買えません。

住宅ローンと異なり金融機関によって対応する不動産や金利・期間・属性などが全く異なります。

まず始めに「自分には、どんな銀行が、どんな物件に、どのような条件で貸してくれるのか」を知ることから始めましょう。

ご自身で金融機関に聞きに行くこともできますし、私達のような投資顧問会社を通して調べることもできます。

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不動産を所有する人はほぼ必ず保険に加入しています。しかし、それを活用したことがある人は少ないです。

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