不動産投資は金融機関探しから始まる

不動産投資を始める時にまず物件を探す人が多いですがそれは間違いです。

不動産投資を成功させるには物件選びよりも先に「金融機関探し」から始めます。

不動産投資は普通のショッピングと異なり、融資が下りなければ不動産投資をスタートできません。

また、どんな物件を選ぶべきかも融資条件が定まらなければ物件も定まりません。

ここでは不動産投資における金融機関探しについて詳しく解説します。

不動産投資において金融機関からの融資は重要になります。

今回は、金融機関の不動産投資ローンを借りるために必要な知識や事前準備、審査のポイントについてお伝えします。

不動産投資を始める際には、ほとんどの方が金融機関から融資を受けることになります。

どの金融機関から、どういった条件（金利や融資可能額など）で融資が受けれかを事前に把握しておくことは非常に大事です。

不動産投資用のローンには、アパートローンとプロパーローンがあり、それぞれ次のような特徴があります。

保証会社の保証がついているケースが多く、一定の審査基準や融資条件がすでに決まっているパッケージ商品です。

基準がある程度決まっている為、比較的審査は早いです。

金融機関によっては、アパートローンとしての商品を扱っていない場合があります。

保証会社の保証がついているケースが多く、一定の審査基準や融資条件がすでに決まっているパッケージ商品です。

基準がある程度決まっている為、比較的審査は早いです。

金融機関によっては、アパートローンとしての商品を扱っていない場合があります。

不動産投資ローンの借り方としては

物件価格から頭金や初期費用を差し引いた残りの金額を借り入れる 「一般的なローン」

物件価格全額を借り入れ、諸費用は実費の 「フルローン」

物件価格と諸費用を合算した全額を借り入れる 「オーバーローン」

の3種類があります。

不動産投資ローンは1棟アパートやマンション、区分マンション等の収益物件を購入する為のローンです。

対して、住宅ローンは自己利用物件の購入に対してのローンです。

返済に充てる資金元も異なり、不動産投資ローンでは得られる家賃収入から返済を行い、住宅ローンは個人の給与収入等から返済を行います。

金融機関が不動産投資ローンの審査で見ているのは、属性では主に次の3つで、「年収」「資産」「残債」です。

これと「物件評価」を合わせてみます。

安定した返済が望めるかをチェックするため、年収や勤務先、勤続年数等をみます。

収入の安定性から、上場企業の会社員、医師、士業、公務員などは審査に有利であるといわれています。

現状では各金融機関、求める頭金の割合が増えてきています。

また、空室が増えてしまって得られる家賃だけではローンの返済ができない場合、顧客がどれぐらいの体力がある方なのかといったところも見ています。

住宅ローンやオートローン、他行で借り入れている不動産投資ローン等、お持ちの資産とのバランスにはなりますが、

金融機関によって、特にアパートローンでは借入上限が他行残債を含めて限度が決まっているケースがあります。

不動産投資ローンの返済は基本家賃収入です。

また、万が一ローンの返済が不能となった場合には、金融機関は担保である不動産を売却してローンの残債に充てることになります。

そのため金融機関は、融資審査の際に物件の収益性や担保価値をみています。

金融機関が物件を評価する際は、「収益価格還元評価」と「積算価格評価」の2つを参考にすることが多いです。

金融機関によって、重視する割合は変わってきます。

「収益還元評価」は、満室時の年間家賃収入から各種経費を差し引いた純利益を還元利回りで割ることで算出するものです。

一方「積算価格評価」とは、土地（路線価）と建物（再調達価格）の価格評価を合算して物件の資産価値を算出したものを指します。

L融資を受けるためには、多様な資料を金融機関に提出しなければなりません。

どのようなものを用意するべきなのか？

事前審査と本審査で提出するものが変わってきます。

・購入希望物件の資料（物件概要書、レントロール、登記簿謄本、固定資産評価額がわかるものなど）※弊社でご用意します

・個人属性表や自己紹介シート等　※弊社のヒアリングシートにご記入

・金融資産の一覧表　※上記ヒアリングシートに記入

・所有物件の一覧表　※上記ヒアリングシートに記入

・本人・連帯保証人の身分証明書

・本人・連帯保証人の住民票

・本人・連帯保証人の実印

・印鑑証明

・本人・連帯保証人の収入証明書

・保有資産の資料(原本、ネットバンク等はその場でログイン確認もあります。)

・納税証明書

・返済予定表（住宅ローンなど他の借り入れがある場合）

・売買契約書

・賃貸借契約書

・重要事項説明書

・手付金の領収書

・事業計画書(必要ない場合も有)

※各金融機関で、事前審査の段階で本審査で必要な物の提出を求められたりもします。

属性資料

個人属性表や自己紹介シートといわれるもので、住所、氏名、連絡先、簡単な経歴、お勤め先やご年収、家族構成などを記載した物を用意しましょう。

金融資産表

お持ちの金融資産を種類と金額を一覧にまとめたもの。

※実際の申し込みではそれぞれの金融資産のエビデンスを求められます。

所有物件一覧

所有物件の情報を一覧にしたもの。

※借入がある場合は、実際の申し込み時に返済予定表等を提出します。

購入希望の物件資料

・物件概要書(物件の基本情報)

・レントロール（部屋ごとの家賃表）

・謄本、公図、測量図、建物図面等

※金融機関によって必要資料のボリュームは変わってきます。

事業計画書とは、収支計画や資金計画、近隣競合物件との比較や取引事例、入居者付けの見通し等を盛り込んだ資料のことです。

※弊社の収支シミュレーションで代用可能

資料によっては発行に時間がかかるものもあるので、時間に余裕を持って準備をしておきましょう。

魅力的な物件が出てきた時にスムーズに打診できるよう常に最新の物に更新して用意しておくとよいでしょう。

弊社では金融機関の事前診断を行っております。

お客様の目標や考え方等を元に、どの金融機関が可能性があるのか？その金融機関にはどういった物件をあてれば良いのか等お話させて頂きます。